부린이를 위한 부동산 용어 정리

이제 부동산에 눈을 뜰 때일까요? 

주식과 마찬가지로 부동산도 경기가 가장 좋지 않을 때 매수를 해야만 한다고 합니다.

하지만 부린이라고 불리는 부동산 초보에게는 '주담대(주택담보대출)', '몸테크(실거주하면서 오를 때까지 몸으로 버티기)' 같은 부동산 관련 은어는 낯설기만 합니다.

이와 같은 부동산 은어를 알기 전에 부린이들은 아파트 분양 모집공고나 정부 자료에 등장하는 공식용어부터 파악하는 게 좋습니다.

축약어, 신조어를 쓰며 고수 행세를 하는 일부 투자자들도 이 같은 기본개념을 모르는 경우가 의외로 많습니다.

분위기에 휩쓸려 계획과 다른 부동산을 매수하지 않으려면 기본개념에 대한 지식이 필요하기 때문에 부린이가 알아야 하는 부동산 기본용어 5가지만 알아보겠습니다. 

 

 

목차

1. 평, 제곱미터(㎡)

2. 전용면적

3. 용적률

4. 건폐율

5. 대지지분

6. 부동산 은어

 

 

1. 평, 제곱미터(㎡)

이 집은 몇 평이야? , 이번 잠실에 둔촌 주공아파트는 전용면적은 84㎡이다.

 

 

위의 두 문장을 봤을 때 첫 번째 문장은 익숙한 반면에 두 번째 문장은 아직 어색하다고 느낄 수 있습니다.

주택이나 토지 면적을 말할 때 '평' 단위로 설명하는 일이 많아서이기 때문이다. 하지만 자세히 보면 단순히 측정단위의 차이 이상의 다른 점이 존재합니다.

국가기술표준원에 따르면 흔히 말하는 평은 약 3.3057㎡로 국제적 기준과 다를 뿐 아니라 일본식 척관법이 도입되며 쓰이게 된 단위입니다. 그래서 정부에서는 2010년부터 법정계량단위인 제곱미터(㎡)를 쓰도록 하고 있습니다. 

 

 

2. 전용면적

그렇다고 단순히 제곱미터로 환산해서 면적을 계산할 사항은 또 아닙니다.

 

 

부동산 매매자들 사이에서 선호도가 높은 소위 국민평형 32-35평 아파트는 시장에서는 전용면적은 84㎡ 로 표기되고 있습니다. 그런데 평환산 계산기로 33평을 제곱미터로 환산해 보면 109㎡로 나옵니다.

우리가 통상 평 단위로 말하는 주택면적은 공급면적을 말합니다. 

그럼에도 굳이 주택면적을 전용면적으로 표기해야 하는 이유는 '주택공급에 관한 규칙'에 따라 아파트 등 공동주택을 공급할 때 '주거의 용도로만 쓰이는 면적'을 표기해야 하기 때문입니다.

즉 내가 집으로 이용하는 공간의 면적을 전용면적, 또는 주거전용면적이라고도 합니다.

주택법 시행규칙에는 "공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적"이며 "다만 2세대 이상이 공동으로 사용하는 공용면적은 제외"라고 구체적인 설명되어 있습니다.

그리고 전용면적에 아파트 이웃들과 함께 쓰는 복도, 계단, 현관 등의 면적을 합해서 공급면적이라고 합니다.    

여기서 '베란다'로 불리는 발코니는 공용면적이 아닌 서비스면적에 들어가 발코니확장을 통해 전용면적 외에 실사용 면적을 넓힐 수 있습니다.

 

3. 용적률

용적률이란 토지면적 대비 건물 연면적의 비율을 말합니다.

 

 

연면적은 지하층 등을 제외한 건물의 층별 바닥면적을 합한 개념을 말합니다.

쉽게 풀어보자면 용적률이 높을 경우 토지 대비 지상 건축물 면적이 커지므로 같은 땅에 더 많은 아파트 가구수, 상가나 오피스텔을 공급할 수 있습니다.

이는 개발업자 입장에서 건축물 개발을 통해 얻는 수익이 높아진다는 뜻이지만, 사용자 입장에서는 건물 사용의 쾌적성이 떨어질 수도 있다는 뜻입니다.

중국영화를 보면 한 건물에 빽빽하게 들어찬 닭장 아파트를 볼 수 있는데 이중에는 용적률 1000% 혹은 그 이상에 달하는 곳도 있어 주거의 쾌적성이 좋지 않음을 볼 수 있습니다.

이런 문제를 방지하기 위해 정부는 국토계획법 시행령에서는 법정 용적률을 제한하고 있습니다. 특히 주거지역 용적률 상한은 500%로 정해져 있습니다. 

용도지역별 용적률을 더 세부적으로 보면 제1종 일반주거지역은 200% 이하, 2종은 250% 이하, 3종은 300% 이하, 준주거지역은 500%까지 지을 수 있습니다. 또 시도지사가 조례를 통해 법정 용적률 범위 안에서 허용용적률을 더 제한할 수 있습니다. 

 

 

4. 건폐율

용적률과 절친인 건폐율은 "대지면적에 대한 건축면적"이라고 건축법 제55조에 명시되어 있습니다.

 

 

한다미로 토지에서 건축물이 들어선 면적의 비율로 위에서 내려다봤을 때 건물이 땅을 가리고 있는 만큼을 말합니다.

건폐율이 낮으면 낮을수록 부지 내에 빈 공간이 많아지며 주거공간은 쾌적해집니다.

또 같은 용적률이라도 층수가 높아지면 상대적으로 건폐율이 낮아집니다. 연면적이 층별로 쪼개지며 건물이 슬림해지기 때문입니다. 다만 같은 건폐율이라도 건물이 너무 높으면 시야를 가리므로 그의 반해 쾌적성은 떨어집니다.

용적률과 함께 건폐율 또한 법정 상한으로 정하고 있습니다.

제1종 일반주거지역과 2종은 60% 이하, 3종은 50% 이하로 정해져 있습니다. 

건폐율 또한 각 지역마다 다를 수 있습니다.

 

5. 대지지분 

아파트 소유자. 즉 세대별 집주인들은 아파트가 조성된 땅에 대한 대지사용권을 보유하고 있습니다.

 

 

재개발구역 내 주택이나 상가, 건물, 소유주들도 마찬가지입니다. 이때 소유주들이 얼마나 대지권을 보유하고 있는지를 말하는 것이 대지지분이라고 합니다.

마치 기업의 주주들처럼 개발 대상인 땅(부지)을 지분으로 나눠 갖고 있다는 개념입니다.

같은 면적의 부지 내에서 정비사업 조합원 수가 적으면 조합원당 대지지분이 높게 되고 이 부지에 아파트를 개발하면 조합원당 한 채씩 아파트를 받아도 일반분양할 수 있는 아파트 가구수가 많아져 사업성이 높다고 볼 수 있습니다.

이에 따라 낡은 기존 아파트가 용적률과 층수가 낮을수록 좋게 보기도 합니다.

재건축이 이뤄진 아파트는 집주인이 많이 늘었으므로 가구당 대지지분이 확 줄게 됩니다.

 

하지만 일부 정비사업 투자용 부동산은 대지권이 없습니다.

일부 재개발 구역에는 무허가 건물 등이 있으니 아파트 입주권이 나오는지 확인이 필요합니다.

그 예로 서울 용산구 중산시범아파트처럼 땅이 사유지여서 수십 년간 사업 추진을 못 했던 곳도 있습니다.

또 오래된 아파트 중 같은 면적 세대여도 동별로 대지지분이 다르거나 하는 등의 사례도 있기 때문에 주의가 필요합니다. 

 

6. 부동산 은어

부동산에 관한 은어에 대해 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 부린이 - (부동산 + 어린이) 부동산 관련 초심자, 초보자
2. 대팔대사 - 대충 팔고 대충 사
3. 주담대 - 주택담보대출의 줄임말
4. 주임사, 임사 - 주택임대사업자의 줄임말
5. 일임사 - 일반임대사업자의 줄임말
6. 초품아 - 초등학교 품은 아파트 줄임말
7. 몸테크 - 실거주하면서 오를 때까지 몸으로 버틴다는 뜻
8. 다운계약 - 실제 계약가보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 것(매도자의 양도세 절세를 위해 사용)
9. 업계약 - 실제 계약가보다 높은 가격으로 계약서를 작성하는 것. (매도자의 양도세가 없거나 적을 때 매수자의 대출이나 되팔 때 차액에 대한 양도세 절세를 위해 사용)
10. 구축 - 오래된 아파트
11. 대장 - 가격의 상승과 거래를 주도하는 부동산
12. 상투 - 최고가에서 거래, 가격에 최고조로 오른 상태

 

 

 

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